résidencede tourismes fin de bail. Auteur de la discussion bmsavoie; Date de début 18 Novembre 2012; B. bmsavoie Nouveau membre. 18 Novembre 2012 #1 Bonjour, Jusque une question,nous sommes propriétaires sous la loi demessine, les propriétaires de la première tranche ont récupéré leur appartement en fin de bail moyennant indemnité d éviction, nous
Il convient d’être attentif, en qualité de propriétaire investisseur, à la rédaction de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial annexé à la vente d’un lot de copropriété destiné à être exploité sous forme de résidence de tourisme. Il n’est pas rare en effet que ces baux soient rédigés par le promoteur-vendeur ayant construit la résidence, et soumis aux candidats acquéreurs dans le cadre d’une solution clés en main », comme ce type d’opération est souvent présentée. Lorsque l’exploitant de la résidence de tourisme ne règle plus les loyers, la clause résolutoire insérée dans le bail commercial doit permettre d’engager une procédure afin d’obtenir soit le paiement de l’arriéré, soit l’expulsion du locataire. Dans la majorité des cas, le délai de régularisation mentionné dans la clause résolutoire comme étant celui pendant lequel le preneur peut payer l’arriéré de loyer ou exécuter l’une quelconque de ses obligations pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire correspond au délai légal d’un mois prévu par l’article L145-41 du code de commerce. Il peut arriver cependant que les rédacteurs des baux commerciaux signés par les investisseurs, souvent en même temps que l’acte authentique de vente aient prévu un délai plus long, et ce afin de favoriser un exploitant de résidence de tourisme en lui offrant ainsi un peu plus de temps pour résoudre ses difficultés financières et éviter la résiliation quasi automatique du bail par le Juge des référés. Une telle clause est valable, le délai d’un mois édicté par l’article L 145-41 du code de commerce étant un délai minimum, les parties au contrat de bail étant libres de convenir d’un délai de régularisation plus long. Bien plus, il a été jugé que lorsque la clause résolutoire d’un bail commercial prévoit un délai de régularisation plus long que le délai légal, c’est le délai contractuel que le commandement doit viser à peine de nullité du commandement… Par contre, est réputée non écrite la clause résolutoire d’un bail commercial prévoyant un délai de régularisation inférieur à un mois. Dans le cadre d’un litige ayant opposé précisément un groupe de propriétaires investisseurs à un exploitant d’une résidence de tourisme, les baux conclus mentionnaient, dans le libellé de la clause résolutoire un délai de régularisation de trois mois » Saisi du litige en appel, et statuant en référé, la Cour d’Appel de Grenoble rappelle que quelle que soit la durée du délai de régularisation mentionné dans la clause résolutoire, celle-ci ne peut être mise en œuvre que dans le respect des dispositions de l'article du code de commerce. » Par conséquent, les propriétaires bailleurs devaient, pour la mettre en œuvre, délivrer au preneur exploitant de la résidence de tourisme un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et le délai de régularisation contractuellement porté à 3 mois. Or, en l'espèce, ils avaient dans un premier temps fait sommation de payer un arriéré de loyer à l’exploitant sans respecter le formalisme de l’article L 145-41 du code de commerce, c'est-à -dire sans rappeler expressément leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de régularisation de l’impayé locatif. Puis ils ont fait délivrer à l’exploitant par actes d’huissier un commandement d'avoir à payer l'arriéré de loyers et les charges soit le même arriéré que celui visé dans la mise en demeure dans le délai d’un mois » en rappelant et recopiant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. La Cour d’Appel de Grenoble a logiquement jugé que ni la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, qui ne contenait la déclaration des propriétaires bailleurs de leur intention de mettre en œuvre et de se prévaloir de la clause résolutoire, ni le commandement qui ne rappelle, ni ne respecte le délai contractuellement prévu de trois mois, n’ont valablement mis en œuvre la clause résolutoire de plein droit et par conséquent, n'autorisaient pas le juge des référés à constater l'acquisition de celle-ci; Cour d’Appel de Grenoble 4 février 2016 n° 15/04629 Chambre commerciale – Décision publiée au Bulletin Rapide du Droit des Affaires du 10 mai 2016 L’examen des documents contractuels, et notamment les termes du bail commercial est dès lors indispensable avant d’engager toute procédure pour tenter de parvenir à l’expulsion d’un exploitant de résidence de tourisme en cas de non paiement des loyers. Maître Richard Dazin - avocat CM Avocats Partager l'article sur
Lecongé délivré à tort par une résidence de tourisme pour l’échéance triennale est nul et de nul effet. La fin du bail intervient par la délivrance d’un congé, à chaque échéance triennale. En matière de résidence de tourisme la règle est différente puisque l’article L. 145-7-1 du Code de commerce interdit au locataire de
En mars 2020, dès le début de l’épidémie de la COVID-19, de nombreux exploitants de résidences de tourisme Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange, CGH, Reside Etudes Apparthotels, MMV, Belambra, Nemea, … ont décidé unilatéralement de fermer » tout ou partie de leurs résidences en prétendant être dans l’impossibilité de les exploiter. Ces mêmes exploitants ont reproché aux bailleurs de ne pas respecter leur obligation contractuelle de délivrance des lots, espérant ainsi échapper à leur obligation de paiement des loyers et des charges locatives. Or, la doctrine retient que [1] Il faut déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble lui-même interdiction de recevoir du public ou l’activité du preneur interdiction d’exercice de son activité dès lors qu’elle implique la réception du public. Si elle concerne l’activité du preneur et non l’immeuble lui-même, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, de sorte que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution ». Et la jurisprudence retient également, dans le cas d’un gestionnaire de résidence de tourisme, que [2] Si la société Appart City soutient, pour se soustraire à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. » Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris adopte la même position Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables. » [3] Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient la défenderesse. » [4] Les résidences de tourisme n’ayant pas fait l’objet d’une décision de fermeture administrative, les gestionnaires pouvaient donc jouir des lots mis à leur disposition par les bailleurs. Et les loyers et charges locatives doivent être payés en conséquence. Toutefois, il est constaté notamment pour la saison d’hiver 2020/2021 que des gestionnaires de résidences de tourisme ont décidé à nouveau de ne pas exploiter tout ou partie de leurs résidences. Selon un article du journal LE FIGARO publié le 8 décembre 2020, mis à jour le 11 décembre 2020 [5] À quelques jours du verdict gouvernemental sur un déconfinement le 15 décembre, la plupart des grandes enseignes de résidences de tourisme se déclarent prêtes à ouvrir une partie de leurs sites à la montagne pour Noël. » S’agissant de PIERRE & VACANCES [6] Si les pistes sont fermées, nous n’ouvrirons pas, sauf peut-être dans les stations où il y a une vie à l’année. Mais chez nous, ne concerne que cinq sites », avait pour sa part répondu au Figaro Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances, le lendemain du discours d’Emmanuel Macron. Depuis, le groupe a non seulement décidé d’ouvrir ces cinq sites mais élargi son offre à 11 résidences dans 9 stations. » S’agissant d’Odalys [7] Si nous restons sur 50 à 60% d’occupation pour la fin de l’année, déclarait au Figaro Laurent Dusollier, le directeur général du groupe, le 25 novembre, nous pourrons ouvrir certaines résidences. » S’agissant de MMV [8] Quant à MMV, poids-lourd de l’hébergement au sommet avec lits dans 16 stations des Alpes, il confirme que ses 8 résidences-clubs et ses 10 hôtels-clubs ne rouvriront que le 23 janvier. » S’agissant de CGH [9] CGH décidera dans les jours qui viennent d’ouvrir ou non tout ou partie de ses 20 résidences alpines » S’agissant de MGM [10] Le groupe haut-savoyard MGM maintient au 19 décembre l’ouverture de ses 7 résidences alpines de Savoie et Haute-Savoie ainsi la location du grand chalet individuel du Grand-Bornand-Chinaillon. Toutefois, sur les sites de Samoëns et de La Rosière la nouveauté de l’hiver, tous deux composés d’une résidence et d’un hôtel 4-étoiles, celui-ci sera n’ouvrira pas pour les vacances de fin d’année. » Pourtant, le preneur a en principe l’obligation d’exploiter son fonds de commerce, c’est-à -dire d’exploiter la résidence de tourisme. Si le preneur n’exploite pas la résidence, que peut faire le bailleur ? Il sera envisagé le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction A. et la résiliation du bail en cours d’exécution B.. A. Le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction En droit L’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce prévoit que la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation d’un fonds de commerce peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement [11]. La cessation peut être retenue même si le bail ne comporte pas de clause imposant une obligation d’exploiter puisque la disposition est d’ordre public [12]. Il peut paraître logique que le locataire qui n’exploite pas son fonds ne puisse avoir droit au renouvellement de son bail. Cependant, ainsi que le précise le texte, la cessation doit être sans raison sérieuse et légitime, ces circonstances étant souverainement appréciées par les juges du fond. Les magistrats doivent donc rechercher parmi les éléments d’un dossier ceux qui permettent d’établir que la non-exploitation est sans raison sérieuse et légitime. Pour cela, ils peuvent se référer à un faisceau d’indices, comme la baisse du chiffre d’affaires, le départ du locataire du local avant la réception du congé, l’exploitation d’une activité autre que celle qui était autorisée par le bail [13]. Il faudra donc s’attacher à établir que le fonds de commerce n’est plus exploité sur une durée plus ou moins longue, une interruption ponctuelle, même constatée par huissier, pouvant se révéler insuffisante. Le bailleur doit prouver non seulement la non-exploitation, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur [14]. En l’espèce Le motif avancé selon lequel les remontées mécaniques seraient fermées constitue-t-il une raison sérieuse et légitime de cesser l’exploitation d’une résidence de tourisme ? Il est permis d’en douter. En effet, les touristes peuvent pratiquer d’autres activités telles que le ski de fond, les ballades en montagne, … Selon un article de LA MONTAGNE publié le 2 janvier 2021 [15] Les derniers centimètres de poudreuse ont provoqué une véritable ruée vers le massif du Sancy. Les hébergeurs, en particulier, ont fait le plein et accueilli des visiteurs en quête de dépaysement. … Certains endroits ont carrément été saturés ». Les appels ont notamment plu sur Super Besse et le Mont-Dore. » La cessation de l’exploitation du fonds de commerce par certains gestionnaires de résidences de tourisme pourrait alors constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en cas de persistance. B. La résiliation du bail en cours d’exécution En droit Il existe deux régimes la résiliation du bail de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable. La résiliation du bail commercial de plein droit fondée sur une faute contractuelle clause résolutoire Chaque bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause résolutoire et, dans l’affirmative, si elle peut concerner un manquement lié à l’exploitation du fonds de commerce par le preneur. En effet, l’inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le fondement de la clause résolutoire dont l’application est restreinte au non-paiement des loyers [16]. La résiliation judiciaire du bail commercial pour inexécution absence de clause résolutoire ou clause résolutoire inapplicable En l’absence de clause résolutoire ou si la clause résolutoire est inapplicable à la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, le bailleur pourrait envisager la résiliation judiciaire du bail. Lorsque l’une des parties ne remplit pas les obligations découlant du bail commercial, la résiliation du contrat peut être sollicitée, soit sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, soit sur le fondement de l’article 1741 du Code civil. L’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution peut constituer un motif grave entraînant la résiliation du bail aux torts du preneur si une clause impose l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués [17] [18]. Le bailleur doit vérifier dans son bail s’il existe une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. Si c’est le cas, la cessation de l’exploitation pourrait constituer un motif grave justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial. La saisine du tribunal judiciaire, en vue de voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 ou de l’article 1741 du Code civil, n’est pas subordonnée à la notification préalable d’une mise en demeure, et ce même si le bail comporte une clause résolutoire [19]. Autrement dit, le tribunal pourrait être saisi directement par le ou les bailleurs. En l’espèce Chaque bailleur doit vérifier dans son bail commercial s’il existe une clause résolutoire ou non. Selon le cas, la procédure envisagée sera différente. Une mise en demeure préalable sera nécessaire si l’action est fondée sur une clause résolutoire, mais ne sera pas nécessaire si l’action est fondée sur l’article 1224 ou l’article 1741 du code civil. Une étude au cas par cas est donc nécessaire. Au regard de la complexité de législation des baux commerciaux, des particularités de chaque bail et du caractère inédit de la crise liée à la COVID-19, il est recommandé aux bailleurs de solliciter les conseils d’un professionnel du droit. En conclusion, les gestionnaires ne peuvent cesser l’exploitation de leurs résidences de tourisme sans raison sérieuse et légitime. Les bailleurs disposent d’armes juridiques leur permettant de contraindre les gestionnaires à respecter leurs obligations contractuelles. [1] La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179. [2] Cour d’appel de Grenoble 05/11/2020, n°16/04533. [3] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., n°20/53713. [4] Tribunal judiciaire de Paris, ord. réf., 26 octobre 2020, n° 20/55901. [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] Cass. 3e civ., 22 janv. 2008 Rev. loyers 2008, p. 161. – CA Paris, 20 déc. 2007 JurisData n° 2007-352533 ; AJDI 2008, p. 585. – CA Versailles, 5 nov. 2013, n° 12/05419 JurisData n° 2013-029401. [12] CA Rouen, 2e ch., 20 janv. 2000 JurisData n° 2000-119724. [13] CA Bordeaux, 2e ch., 2 déc. 1998 JurisData n° 1998-049145. [14] Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° JurisData n° 2012-003945 ; JCP E 2012, 1778 ; Loyers et copr. 2012, comm. 240, note Brault. [15] [16] CA Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250 JurisData n° 2003-210141. [17] Cass. 3e civ., 13 janv. 2015, n° Loyers et copr. 2015, comm. 99. – V. également F. Planckeel, Le départ de fait du locataire Loyers et copr. 2018, dossier 6. [18] Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° JurisData n° 2012-023552 ; Loyers et copr. 2012, comm. 326, E. Chavance. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 009-048508 ; JCP E 2009, 330, F. Auque. – Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° JurisData n° 2009-048523 ; Loyers et copr. 2009, comm. 207, Brault. [19] Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, n° JurisData n° 1988-002450. – Cass. 3e civ., 4 mai 2000, n° JurisData n° 2000-001849 ; Bull. civ. III, n° 94 ; Administrer juin 2001, p. 17, note Barbier. – CA Nîmes, 1re ch. civ., sect. B, 6 févr. 2007 JurisData n° 2007-335265.
Laloi l’oblige alors à payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice subi par ce dernier en raison du refus de renouvellement du bail commercial. L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte partielle de fonds de commerce et les frais pour locataire, comme les frais de déménagement.
Argent & Placements Dans ce type d’investissement, mieux vaut renégocier certaines clauses afin de parvenir à un acoord équilibré. Sur le papier, les résidences de tourisme ont tout pour plaire elles permettent de bénéficier de revenus locatifs, de profiter d’avantages fiscaux, le tout sans avoir à gérer le bien un gestionnaire le fait pour vous. Sauf que la plupart des baux commerciaux avantagent la société gestionnaire au détriment du particulier. Premier point à vérifier, la durée du bail. En résidence de tourisme classée, un label délivré par Atout France, la loi impose des baux de neuf à douze ans, mais certains gestionnaires ne respectent pas cette durée », avertit l’avocat Benjamin Ayoun, spécialiste du droit immobilier. Mieux vaut s’assurer d’avoir toujours la durée la plus longue, afin de sécuriser ses revenus et son avantage fiscal. Car, si l’exploitant met fin au bail, l’investisseur peut être contraint de rembourser au fisc la ristourne perçue. Attention aussi aux résidences placées sous le régime de logement meublé non professionnel LMNP. Comme elles n’ont pas le statut de résidence classée, elles ne sont pas soumises à l’obligation des baux de neuf ans. Avant d’acheter, n’oubliez pas que vous ne pourrez pas récupérer votre bien pour l’occuper ou l’exploiter à la fin du bail, sauf à verser une indemnité d’éviction » à l’exploitant. Ce montant calculé par lit ou en pourcentage du chiffre d’affaires doit être prévu dans le contrat. Peu de gestionnaires respectent cette obligation légale, précise Me Ayoun. Ou alors l’indemnité est très élevée entre une et deux années de loyer par couchage. » Soit quatre années de loyer pour un deux-pièces ! Répartir les charges Lorsque la résidence de tourisme n’a pas encore été classée », n’oubliez pas de préciser dans le bail que l’obtention du classement est à la charge du gestionnaire. Sinon ? Le fisc pourrait se retourner contre vous si la résidence n’obtient jamais ceprécieux sésame, qui conditionne l’avantage fiscal. Pour écarter toute mauvaise surprise du côté des charges, il convient aussi de spécifier qui, du bailleur ou du preneur, aura la charge des travaux importants, de la taxe foncière et du renouvellement du mobilier. En LMNP, mieux vaut que le mobilier incombe au gestionnaire. Mais veillez alors à ce qu’il soit tenu de le renouveler en cas d’usure ou de casse. Car, s’il oublie », vous prenez le risque d’être refiscalisé au motif que votre bien n’entre plus dans la catégorie LMNP. La plupart des baux accordent au gestionnaire un mandat pour vous remplacer lors de la livraison du bien, aux assemblées de copropriétaires… Avantage pour le particulier, il n’a rien à faire. L’inconvénient vous n’aurez aucune marge de manœuvre, comme la possibilité de désigner un syndic indépendant. Lire aussi Immobilier locatif l’or gris peut se muer en plomb Tatiana Kalouguine Vous pouvez lire Le Monde sur un seul appareil à la fois Ce message s’affichera sur l’autre appareil. Découvrir les offres multicomptes Parce qu’une autre personne ou vous est en train de lire Le Monde avec ce compte sur un autre appareil. Vous ne pouvez lire Le Monde que sur un seul appareil à la fois ordinateur, téléphone ou tablette. Comment ne plus voir ce message ? En cliquant sur » et en vous assurant que vous êtes la seule personne à consulter Le Monde avec ce compte. Que se passera-t-il si vous continuez à lire ici ? Ce message s’affichera sur l’autre appareil. Ce dernier restera connecté avec ce compte. Y a-t-il d’autres limites ? Non. Vous pouvez vous connecter avec votre compte sur autant d’appareils que vous le souhaitez, mais en les utilisant à des moments différents. Vous ignorez qui est l’autre personne ? Nous vous conseillons de modifier votre mot de passe.
Renouvellementd’un bail commercial pour une résidence de tourisme. L’article L 145-7-1 du code du commerce qui définit les conditions de signature des baux commerciaux entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourismes mentionnées à l’article L 321-1 du code du tourisme selon la loi Novelli (LOI n°2009-888 du 22
Acquérir un bien en résidence de services a longtemps attiré un grand nombre de particuliers personnes physiques, souhaitant faire un investissement locatif, qui se sont vus séduire par ses nombreux avantages tels que la récupération de la TVA et la réduction d’impôt, la possibilité de jouir de son bien plusieurs jours voire semaines par an, des loyers garantis quelque soit le taux d’occupation, une gestion autonome. Sont considérées comme des résidences de service les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences pour seniors et les résidences pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, dès lors qu’elles proposent au moins trois des quatre services suivants l’accueil, la blanchisserie, l’entretien et le petit-déjeuner. En outre, elle doit être exploitée par un gestionnaire unique, pour satisfaire aux conditions d’avantages fiscale et également pour qu’elle puisse constituer une unité économique. Le schéma est le suivant des particuliers achètent une chambre ou un studio dépendant d’un immeuble en copropriété, au moyen d’un emprunt bancaire. Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l’immeuble un bail commercial de 9 ans au minimum, sans faculté de résiliation triennale pour l’exploitant afin de garantir au propriétaire une exploitation pérenne de la résidence. L’Exploitant fixe unilatéralement les loyers, de tel manière qu’ils permettent à l’investisseur particulier, de rembourser son prêt, sans avoir à débourser une quelconque somme. L’Exploitant loue ensuite ces chambres et studios selon une certaines périodicité à des étudiants ou à des personnes de passage. En pratique, ce schéma qui paraît très séduisant est pourtant source de nombreux abus par les exploitants de résidences un grand nombre de particuliers investisseurs ont eu beaucoup de mal à recouvrer leur loyers et charges impayés, ou se sont trouvés confrontés à devoir accepter une réduction importante de loyer pouvant atteindre jusqu’à 80% en invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n’est plus conforme à celui espéré, outre d’importants travaux à devoir payer… tout cela en ayant un crédit à rembourser alors même que les loyers ne rentrent plus. Dans la majorité des cas, le règlement de copropriété, rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l’immeuble est une résidence avec service et les lots ayant trait auxdits services sont des parties privatives appartenant au Promoteur et gérés en direct par l’Exploitant, alors même que la logique voudrait qu’ils appartiennent à l’ensemble de la corpropriété, en tant que parties communes. Ce schéma économique a naturellement pour dessein de renforcer l’état de dépendance du bailleur vis-à -vis de l’Exploitant, dès lors que celui-ci appartient bien souvent au même groupe que celui du Promoteur. Ainsi – si l’exploitant viole ses obligations contractuelles vis-à -vis des baux qu’il a contracté avec les investisseurs bailleur, le Promoteur, propriétaires des lots de services, ne se déliera pas de celui-ci au profit d’un autre exploitant qui ne sera rien d’autre que son concurrent ; – si le bailleur entend résilier son bail afin de pouvoir le gérer en toute sérénité tout seul, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction représentant deux voire trois années du chiffre d’affaires du logement concerné et ne pourra plus bénéficier des services, dès lors qu’ils appartiennent au promoteur et qu’ils sont gérés par l’Exploitant. Le risque est qu’il se retrouvera en infraction au règlement de copropriété et au CGI et risque de se voir confronté à un redressement de TVA dès lors que l’exploitation dudit bien a duré moins de 20 ans par le gestionnaire. Prenant conscience de cette réalité tardivement, les bailleurs finissent par accepter, sans autre choix, la baisse de loyer imposée par leur gestionnaire. Pour tenter de mettre un terme à ces dérives, le code de tourisme est intervenu pour obliger les exploitants de résidence de tourisme classée à communiquer chaque année les comptes d’exploitation et bilans portant sur la résidence à leurs bailleurs, afin de leur permettre d’avoir une certaine visibilité. Pour les autres résidences de services, lesdits documents peuvent être obtenus sur le fondement de l’article 145 du CPC. Malheureusement, ce dispositif reste toujours insuffisant pour les particuliers investisseurs.
Lemontant de l’indemnité d’éviction correspond au préjudice subi par le locataire au jour le plus proche de la date de l’éviction, ce qui signifie que son montant devra être déterminé : soit au jour du départ effectif du locataire ; soit à la date de la décision du juge, si le locataire se trouve encore dans les lieux. Bail commercial : un droit de repentir pour le bailleur
Revente et investissement en LMNP ancien Nos outils Le dico de l'immobilier Indemnité d'éviction - La définition d'Attentiflmnp L'indemnité d'éviction est un concept que l'on rencontre en bail commercial. Le principe d'indemnité d'éviction trouve son origine dans le fait que, dans un bail commercial, le locataire se voit reconnaitre un droit de propriété sur son fonds de commerce. Schématiquement, le fonds de commerce correspond à l'ensemble des droits qui permettent à un commerçant d'attirer des clients nom, marque, personnel, équipements, recettes mais également emplacement. Afin de protéger la valeur de son fonds de commerce qui est souvent trés liée à son emplacement et au loyer qu'il paye, un locataire en bail commercial bénéficie de deux protection principales le droit au maintien dans les lieux et le droit au plafonnement de son loyer. C'est en vertu du premier de ces mécanismes de protection que le locataire en bail commercial peut demander d'une indemnité d'éviction si son propriétaire devait l'expulser de son local ou refuser le renouvellement de son bail. Cette indemnité d'éviction visera globalement à l'indemniser de la perte de valeur subie sur son fonds de commerce et à lui permettre de se réinstaller dans des conditions équivalentes y compris frais de déménagement, de réinstallations ainsi que frais et droits de mutation. L'indemnité d'éviction peut intégrer une valeur de droit au bail si le locataire bénéficiait d'un loyer très en dessous de la valeur de marché. Cette valeur vise à compenser le surcoût que représentera pour lui un déménagement dans des locaux loués à des conditions de marché. Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d'achat LMNP et d'investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d'occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. Notre équipe de professionnels experts du LMNP sera ravie de vous accompagner et de vous apporter une réponse rapide et adaptée à vos besoins. Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ? Vous avez un projet de revente de LMNP ancien ou occasion, n'attendez plus, contactez nous dés maintenant pour une estimation en 48h ! Nos autres définitions associées au thème du gestionnaire de l'indemnité d'éviction Définition de fonds de commerce Définition de revente LMNP Définition de LMNP occasion Définition de LMNP ancien Définition de LMNP d'Occasion Attentiflmnp, le spécialiste de la Revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion Attentiflmnp est un groupe immobilier indépendant actif dans la gestion locative, l’Investissement et la Revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour Tout savoir sur la revente LMNP Occasion Tout savoir sur l’estimation LMNP Occasion Tout sur le LMNP d'occasion, le LMNP occasion et le LMNP ancien Les avantages d'investir dans le LMNP d'occasion, le LMNP occasion et le LMNP ancien Nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre Quelques uns de nos autres articles sur le thème de l'indemnité d'éviction L'essentiel sur le bail commercial en LMNP Les risques de baisse de loyer en LMNP Notre guide pour analyser le revenu locatif d'un LMNP Notre guide pour savoir si un gestionnaire de résidence de tourisme est fiable Le classement des gestionnaires La liste des avantages d'investir en LMNP Tout sur le LMNP d'occasion, le LMNP occasion et le LMNP ancien Les avantages d'investir dans le LMNP d'occasion, le LMNP occasion et le LMNP ancien Nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre
Lindemnité d'éviction des hôtels et meublés. Hôtel meublés situés dans le XVIIe arrondissement. Indemnité principale : 4,5 fois le CA (moyenne sur 3 ans), soit 5 789 155 F. Indemnité de remploi : 15 %, soit 868 373 F. Trouble commercial : 1,5 mois de CA, soit 143 724 F. Indemnité d'occupation : 574 850 F.
Une résidence accueillant des étudiants et leur proposant, en plus de l’hébergement, la fourniture de services para-hôteliers ne peut être assimilée à un établissement hôtelier. Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, no 17-24458, D Une résidence destinée à recevoir des étudiants peut-elle être assimilée à un hôtel dès lors qu’elle propose à ses occupants toute une série de prestations para-hôtelières ? C’est à cette interrogation qu’a trait un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 février 20191. En l’espèce, une société, dont l’activité consiste à louer des meublés et à procurer des services para-hôteliers à des étudiants, est exploitée dans un immeuble en copropriété par l’intermédiaire de baux commerciaux conclus entre chacun des copropriétaires et la société exploitante. Certains des copropriétaires ayant refusé le renouvellement de leur bail, ils sont assignés par la société locataire en paiement d’une indemnité d’éviction. Celle-ci estime que cette indemnité doit être déterminée suivant les usages professionnels observés dans la branche hôtelière. Cette analyse est rejetée par la cour d’appel dont la décision est confirmée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans l’arrêt commenté. Dans cette espèce, la société exploitante de la résidence ne se limitait pas à fournir un hébergement aux étudiants mais leur proposait également des services para-hôteliers avec ou sans option tels que l’accueil des occupants, l’usage du standard téléphonique, la fourniture de petits déjeuners, le lavage du linge de maison ou encore le nettoyage des parties privatives. Or la jurisprudence considère que pour que l’activité hôtelière soit constituée il suffit qu’il y ait offre de location d’un meublé accompagnée de services annexes du même type que ceux susmentionnés2. Dans ces conditions, ne devait-on pas considérer que l’activité de la société exploitante pouvait s’apparenter à une activité hôtelière ? En réalité, deux arguments permettent d’écarter cette position. Le premier consiste dans le fait que les prestations para-hôtelières offertes aux occupants de la résidence étaient très minimes par rapport à celles procurées par un hôtel de tourisme. Le deuxième argument à l’encontre de la qualification d’activité hôtelière de celle de l’exploitant d’une résidence d’étudiants tient à la définition de l’hôtel de tourisme donnée par l’article D. 311-4 du Code du tourisme. En effet, ce texte dispose qu’il s’agit d’un établissement commercial … qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois… ». Ce n’est pas du tout le cas s’agissant d’étudiants destinés à y demeurer pendant une ou plusieurs années universitaires. Ne pourrait-on considérer qu’une résidence para-hôtelière accueillant des étudiants, même si elle ne constitue pas un hôtel, pourrait néanmoins bénéficier de la règle dérogatoire en matière de baux commerciaux fixée par l’article R. 145-10 du Code de commerce comme la jurisprudence l’admet, par exemple, s’agissant d’un camping ?3 Selon ce texte, un local construit ou exploité en vue d’une seule utilisation peut être soumis aux usages observés dans la branche d’activité à laquelle il est affecté ; on parle alors de local monovalent. En l’espèce, la monovalence de la résidence n’était pas discutable puisqu’elle était totalement affectée à l’hébergement d’étudiants. Dans ces conditions, l’exploitant de celle-ci aurait pu demander l’application des usages hôteliers en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’éviction. Cette analyse est nettement écartée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. De fait, celle-ci précise que la cour d’appel … a souverainement retenu que les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie n’avaient pas à s’appliquer à l’activité d’exploitation de résidence étudiante ». Il résulte donc clairement de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 février 2019 qu’une résidence para-hôtelière accueillant des étudiants ne peut bénéficier des usages professionnels propres à l’activité hôtelière. Cette possibilité de dérogation au droit commun des baux commerciaux, prévue par l’article R. 145-10 du Code de commerce, est d’interprétation restrictive en application de l’adage specialia generalibus derogant.
46co. 46 166 158 290 172 309 223 405 71
indemnité d éviction bail commercial résidence de tourisme
